�5. La administraci髇 de la Generalidad, los entes locales y las entidades urban韘ticas especiales, en sus esferas de actuaci髇 respectivas y en el ejercicio de sus competencias, participan en el proceso de ejecuci髇 de los planes urban韘ticos; las personas particulares participan bajo las diversas modalidades reguladas por esta Ley. El derecho de iniciativa de las personas particulares no propietarias en la ejecuci髇 del planeamiento se ejerce en los casos que la administraci髇 actuante opta, en el sistema de expropiaci髇 o en las modalidades de cooperaci髇 y por sectores de urbanizaci髇 prioritaria del sistema de reparcelaci髇, para gestionar indirectamente esta ejecuci髇.�

�1. La declaraci髇, a cargo del ayuntamiento, que la parte promotora, la junta de compensaci髇 o la entidad correspondiente, en la modalidad de compensaci髇 por concertaci髇 del sistema de reparcelaci髇, han incumplido la obligaci髇 de urbanizar, en los plazos establecidos por el planeamiento urban韘tico, comporta la suspensi髇 de los efectos del planeamiento en ejecuci髇, hasta que la persona o la entidad responsable garanticen la totalidad del importe presupuestado de las obras pendientes de ejecutar, sin perjuicio que la administraci髇 pueda acordar el cambio del sistema de actuaci髇 o el cambio de modalidad de este sistema, o bien pueda modificar el planeamiento urban韘tico, con los tr醡ites previos correspondientes.

"2. Las personas particulares no propietarias pueden instar, ante el ayuntamiento, la declaraci髇 del incumplimiento de la obligaci髇 de urbanizar a que hace referencia el apartado 1, y el cambio de modalidad del sistema de reparcelaci髇, en caso de que se haya establecido la modalidad de compensaci髇 b醩ica o de compensaci髇 por concertaci髇 y las personas propietarias no hayan ejercido la iniciativa para la ejecuci髇 de la urbanizaci髇 dentro del plazo previsto para esta ejecuci髇. El ayuntamiento, que tiene que resolver la solicitud en el plazo de dos meses, o bien tiene que acordar el cambio de modalidad o de sistema de actuaci髇, o bien adoptar alguna de las medidas para garantizar la ejecuci髇 de la urbanizaci髇 que prev� el apartado 1.�

�2. Todo el mundo tiene derecho a ser informado por escrito por el ayuntamiento correspondiente, en el plazo de un mes a contar de la solicitud, del r間imen urban韘tico aplicable a una finca o a un sector de suelo, mediante la emisi髇 de certificados de r間imen urban韘tico. Las personas titulares del derecho de iniciativa en las actuaciones de urbanizaci髇 ejercen el derecho de consulta mediante la solicitud de los correspondientes certificados de r間imen urban韘tico o, en el caso del suelo urbanizable no delimitado, mediante el procedimiento de consulta previsto en el art韈ulo 73.�

"1. Todo el mundo puede pedir informes referidos al aprovechamiento urban韘tico o, en general, a las determinaciones urban韘ticas aplicables a una o unas fincas concretas, al ayuntamiento competente, que tiene que notificar los certificados en el plazo de un mes desde la presentaci髇 de la solicitud en el registro general del ayuntamiento.

"2. El certificado de r間imen urban韘tico a que se refiere el apartado 1, si la finca objeto de consulta es edificable, tiene una vigencia de seis meses, a contar desde la notificaci髇 a las personas interesadas. Sin perjuicio de las prescripciones de la legislaci髇 sectorial, es preceptivo de otorgar las licencias de edificaci髇 que sean solicitadas en la forma establecida por la legislaci髇 de r間imen local dentro de este plazo de vigencia y que carezcan de defectos incorregibles, siempre que el proyecto se ajuste a las normas vigentes en el momento de la solicitud del certificado, de acuerdo con el contenido de 閟te. En este supuesto, la solicitud de la licencia no se ve afectada por la suspensi髇 potestativa de licencias regulada por el art韈ulo 71.1.

"3. Los certificados de r間imen urban韘tico, en caso de que se refieran a fincas que no sean susceptibles de obtener licencia directamente, y tambi閚 los informes a que hace referencia el art韈ulo 73 tienen una vigencia de seis meses, y la alteraci髇, dentro de este plazo, de las determinaciones y previsiones que se hagan constar en estos documentos, puede dar derecho a las personas titulares del derecho de iniciativa a la indemnizaci髇 de los gastos en que hayan incurrido por la elaboraci髇 de los proyectos que devengan in鷗iles.�

�7. La autorizaci髇 de obras y usos en suelo no urbanizable tiene que garantizar en todos los casos la preservaci髇 de este suelo con respecto al proceso de desarrollo urbano y la m醲ima integraci髇 ambiental de las construcciones y las actividades autorizadas, y comporta para la persona propietaria los deberes siguientes:

• "a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa demasiado vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar este estado, en los t閞minos previstos en la normativa que sea de aplicaci髇.
• "b) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexi髇 de la instalaci髇, la construcci髇 o la edificaci髇 con las redes generales de servicios, y ceder a la administraci髇 competente estas infraestructuras y el suelo correspondiente para su incorporaci髇 al dominio p鷅lico, cuando tengan que formar parte de 閘.
• "c) Costear y, en su caso, ejecutar las obras o instalaciones necesarias para dar cumplimiento al resto de condiciones que exija el plan especial o el acuerdo de aprobaci髇 del proyecto, con respecto a la obtenci髇 de suministros, consecuci髇 de niveles de saneamiento adecuados u otros servicios.
• "d) Costear y, en su caso, ejecutar las medidas correctoras que determine el plan especial o el acuerdo de aprobaci髇 del proyecto con el fin de evitar la fragmentaci髇 de espacios agrarios y la afectaci髇 grave a las explotaciones agrarias, minorar los efectos de las edificaciones y sus usos, accesos y servicios sobre la calidad del paisaje, o por otras finalidades justificadas.�

�1. Los propietarios o propietarias de suelo urbano no consolidado tienen que ceder a la administraci髇 actuante, gratuitamente, el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urban韘tico de los sectores sujetos a un plan de mejora urbana o de los pol韌onos de actuaci髇 urban韘tica que tengan por objeto alguna de las finalidades a que hace referencia el art韈ulo 68.2.a, excepto en los casos siguientes:

• "a) Que tengan por objeto las actuaciones aisladas de dotaci髇 a que hace referencia la disposici髇 adicional decimosexta, en las cuales las personas propietarias tienen que ceder el 10% del incremento del aprovechamiento urban韘tico que comporte la actuaci髇 de dotaci髇 con respecto al aprovechamiento urban韘tico preexistente y efectivamente materializado.
• "b) Que se trate de un 醨ea residencial estrat間ica, en las cuales las personas propietarias tienen que ceder el porcentaje que el plan director urban韘tico establezca, que puede ser de hasta un 15% del aprovechamiento urban韘tico del sector.�

"La administraci髇 actuante no participa en las cargas de urbanizaci髇 de los terrenos con aprovechamiento urban韘tico que recibe en cumplimiento del deber de cesi髇 de suelo con aprovechamiento que prev閚 los art韈ulos 43 y 45.1.a, los cuales se tienen que ceder urbanizados.�

• 玜) La totalidad de las obras de urbanizaci髇 determinadas por el planeamiento urban韘tico y por los proyectos de urbanizaci髇 con cargo al sector de planeamiento urban韘tico o al pol韌ono de actuaci髇 urban韘tica.�

• 玝) La afectaci髇 real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de reparcelaci髇.�

�3. Los planes de ordenaci髇 urban韘tica municipal y sus modificaciones y revisiones tienen que reservar para la construcci髇 de viviendas de protecci髇 p鷅lica, como m韓imo, el suelo correspondiente al 30% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantaci髇, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, del cual un 20% se tiene que destinar a viviendas con protecci髇 oficial de r間imen general y de r間imen especial y un 10% a viviendas con protecci髇 oficial de precio concertado�

�4. A los efectos del c醠culo de las reservas m韓imas obligatorias que establece el apartado anterior, se considera techo residencial de nueva implantaci髇 el techo destinado a vivienda, tanto de manera exclusiva como si se admite indistintamente con otros usos, que prevea el plan de ordenaci髇 urban韘tica municipal para los sectores de suelo urbanizable y para los pol韌onos de actuaci髇 urban韘tica en suelo urbano no consolidado y los sectores sujetos a planes de mejora urbana que tengan por objeto alguna de las finalidades a que se refiere el art韈ulo 68.2.a, incluidas las actuaciones aisladas de dotaci髇. En todo caso, no se considera techo residencial de nueva implantaci髇 y no computa en el c醠culo el techo correspondiente a las construcciones con uso residencial existentes en los mencionados sectores o pol韌onos.�

�5 El sistema de vivienda dotacional p鷅lica no computa a efectos del cumplimiento de los porcentajes m韓imos de reservas a que hacen referencia el apartado 3 de este art韈ulo, la disposici髇 transitoria segunda.3 y la disposici髇 adicional decimonovena. El techo de los terrenos as� calificados tampoco se considera techo residencial de nueva implantaci髇 a efectos del c醠culo de las mencionadas reservas, vista su condici髇 de sistema urban韘tico de titularidad p鷅lica, que tambi閚 excluye que se considere techo edificable a los efectos de determinar las reservas para zonas verdes, espacios libres y equipamientos que establecen los art韈ulos 58.1.f), 5 y 7, 65.3 y 5, 68.7 y 8 y 94.�

�6. Las reservas para la construcci髇 de viviendas de protecci髇 p鷅lica se tienen que emplazar evitando la concentraci髇 excesiva de viviendas de este tipo, de acuerdo con lo que establece el art韈ulo 3.2, con el fin de favorecer la cohesi髇 social y evitar la segregaci髇 territorial de los ciudadanos por raz髇 de su nivel de renta.�

�7. El planeamiento urban韘tico general o derivado, seg鷑 corresponda, tiene que determinar la localizaci髇 concreta de las reservas para la construcci髇 de viviendas de protecci髇 p鷅lica mediante la calificaci髇 de terrenos para esta finalidad en suelo urbano no incluido en sectores de planeamiento derivado, formen parte o no de pol韌onos de actuaci髇 urban韘tica, la cual se puede vincular a un r間imen espec韋ico de protecci髇 p鷅lica, y mediante la determinaci髇 del porcentaje de techo que los sectores de planeamiento derivado tienen que calificar para este destino. El planeamiento tiene que prever los plazos obligatorios para el inicio y para el fin de la construcci髇 de estas viviendas.�

�3. Con independencia de las viviendas de protecci髇 p鷅lica destinadas a reposici髇, se tiene que hacer la reserva de un m韓imo del 25% del total de viviendas previstas en las delimitaciones para nuevas ofertas de viviendas de protecci髇 p鷅lica, sin perjuicio de lo que establece el art韈ulo 155.2. En todo caso, se tiene que dar cumplimiento a las reservas m韓imas obligatorias que esta Ley establece para los planes de ordenaci髇 urban韘tica municipal.�

�3. Si no hay un plan de ordenaci髇 urban韘tica municipal o un programa de actuaci髇 urban韘tica municipal adaptados a las determinaciones de esta Ley, las modificaciones de los instrumentos de planeamiento urban韘tico general, el planeamiento urban韘tico derivado y sus modificaciones pueden establecer reservas de suelo para viviendas de protecci髇 p鷅lica, mediante la calificaci髇 de suelo, de acuerdo con lo que establece el art韈ulo 57.7. Las reservas m韓imas que establece el art韈ulo 57.3 se tienen que aplicar de forma preceptiva e inmediatamente:

• "a) En los municipios de m醩 de diez mil habitantes y las capitales de comarca, a las modificaciones de planeamiento general que tienen por objeto las actuaciones aisladas de dotaci髇 a que hace referencia la disposici髇 adicional decimosexta, en los sectores sujetos a un plan de mejora urbana en suelo urbano no consolidado que prevean usos residenciales de nueva implantaci髇 y a los sectores de suelo urbanizable con uso residencial, a menos que tengan un planeamiento derivado aprobado inicialmente antes de la entrada en vigor de la Ley 10/2004. El 髍gano auton髆ico competente puede autorizar excepcionalmente la disminuci髇 de las mencionadas reservas en los sectores para los que se establece una densidad inferior a veinticinco viviendas por hect醨ea y una tipolog韆 edificatoria incompatible con la construcci髇 de viviendas protegidas.
• "b) En todos los municipios sin excepci髇, a las modificaciones del planeamiento general que impliquen un cambio de la clasificaci髇 del suelo no urbanizable con la finalidad de incluir nuevos usos residenciales, siempre que la modificaci髇 no est� aprobada inicialmente en el momento de la entrada en vigor de la Ley 10/2004.�

"Cuando la normativa en materia de vivienda cree una nueva tipolog韆 de vivienda con protecci髇 oficial, otra que la de precio concertado, los planes de ordenaci髇 urban韘tica municipal de los municipios de m醩 de diez mil habitantes y capitales de comarca y sus modificaciones y revisiones, adem醩 de las reservas m韓imas que establece el art韈ulo 57.3, tienen que hacer una reserva m韓ima adicional del 10% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantaci髇, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, para la construcci髇 de viviendas destinadas a esta nueva tipolog韆. Esta reserva m韓ima adicional del 10% tambi閚 es obligatoria en los municipios de m醩 de diez mil habitantes y capitales de comarca con planeamiento general no adaptado a la Ley de urbanismo en los supuestos establecidos en las letras a) y b) de la disposici髇 transitoria segunda.3 de la Ley de urbanismo.�

�5. La ciudadan韆 tiene derecho a consultar y ser informada sobre el contenido de los instrumentos de planeamiento y gesti髇 urban韘ticos y, a estos efectos:

• "a) En la informaci髇 p鷅lica de los instrumentos de planeamiento urban韘tico, hace falta que, conjuntamente con el plan, se exponga un documento comprensivo de los extremos siguientes:
  • "Primero. Plano de delimitaci髇 de los 醡bitos sujetos a suspensi髇 de licencias y de tramitaci髇 de procedimientos, y concreci髇 del plazo de suspensi髇 y del alcance de las licencias y tramitaciones que se suspenden.
  • "Segundo. Un resumen del alcance de sus determinaciones y, en caso de que se trate de la revisi髇 o modificaci髇 de un instrumento de planeamiento urban韘tico, plano de identificaci髇 de los 醡bitos en los que la ordenaci髇 propuesta altera la vigente y resumen del alcance de esta alteraci髇.
• "b) Hay que garantizar el acceso telem醫ico al contenido 韓tegro de los instrumentos de planeamiento urban韘tico vigentes.
• "c) Hay que dar publicidad por medios telem醫icos de la convocatoria de informaci髇 p鷅lica en los procedimientos de planeamiento y gesti髇 urban韘ticos y de los acuerdos de aprobaci髇 que se adopten en su tramitaci髇.
• "d) Se desarrollan por reglamento las formas de consulta y divulgaci髇 de los instrumentos urban韘ticos y los medios de acceso de la ciudadan韆 en estos instrumentos y la prestaci髇 de asistencia t閏nica para que puedan comprenderlos correctamente.�

"1. La administraci髇 de la Generalidad y los ayuntamientos tienen que garantizar el acceso telem醫ico al contenido 韓tegro de los instrumentos de planeamiento urban韘tico aprobados definitivamente a partir del 1 de julio de 2007 y de los instrumentos de planeamiento general vigentes, con independencia de la fecha en que 閟tos hayan sido aprobados. Este acceso, en los municipios de menos de 5.000 habitantes que no dispongan de los medios t閏nicos necesarios, se puede hacer efectivo a trav閟 de la conexi髇 con el instrumento de divulgaci髇 telem醫ica del planeamiento urban韘tico de la administraci髇 de la Generalidad.

"2. El acceso telem醫ico al resto de instrumentos de planeamiento municipal vigentes se har� efectivo progresivamente, en funci髇 de los medios t閏nicos, econ髆icos y organizativos de que se disponga.

"3. Los municipios de poblaci髇 inferior a 10.000 habitantes tienen que dar cumplimiento a las obligaciones que establece el apartado 1 a partir del 1 de marzo de 2008. La administraci髇 de la Generalidad y el resto de municipios tienen que dar cumplimiento a la obligaci髇 de garantizar el acceso telem醫ico al contenido 韓tegro de los instrumentos de planeamiento a que hace referencia el apartado 1 en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Decreto ley.

"4. La obligaci髇 de dar publicidad por medios telem醫icos de la convocatoria de informaci髇 p鷅lica en los procedimientos de planeamiento y gesti髇 urban韘ticos, y de los acuerdos de aprobaci髇 que se adopten en su tramitaci髇, se tiene que cumplir desde la fecha de entrada en vigor de este Decreto ley, excepto en el caso de los municipios de poblaci髇 inferior a 10.000 habitantes que no dispongan de los medios telem醫icos necesarios, los cuales tienen que dar cumplimiento a esta obligaci髇 a partir del 1 de marzo de 2008.�

�1. La modificaci髇 de cualquiera de los elementos de una figura del planeamiento urban韘tico se sujeta a las mismas disposiciones que rigen la formaci髇, con las excepciones que se establezcan reglamentariamente y las particularidades siguientes:

• "a) En el caso de modificaciones de planes urban韘ticos plurimunicipales cuya incidencia territorial quede limitada a un 鷑ico t閞mino municipal, corresponde al ayuntamiento afectado por la modificaci髇 de acordar la aprobaci髇 inicial y la aprobaci髇 provisional.
• "b) En las modificaciones de los sistemas urban韘ticos de espacios libres, zonas verdes o de equipamientos deportivos, en caso de falta de resoluci髇 definitiva dentro de plazo se entiende denegada la modificaci髇, de acuerdo con el qu� establece el art韈ulo 95 de esta Ley.
• "c) En el caso de modificaciones de instrumentos de planeamiento general que comporten un incremento del techo edificable, de la densidad del uso residencial o la transformaci髇 global de los usos anteriormente previstos, tienen que especificar en la memoria la identidad de todas las personas propietarias o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco a駉s anteriores al inicio del procedimiento de modificaci髇, seg鷑 conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de identificaci髇 de las personas interesadas.�

�5. Cuando la modificaci髇 del planeamiento tiene por objeto una actuaci髇 aislada de dotaci髇 se tienen que incrementar las reservas para zonas verdes, espacios libres y equipamientos de acuerdo con las reglas siguientes:

• "a) Si la modificaci髇 comporta transformaci髇 de los usos preexistentes, se tienen que cumplir las reservas m韓imas que establece el apartado 4.
• "b) Si la modificaci髇 comporta 鷑icamente un incremento de techo edificable o de la densidad, se tienen que incrementar las reservas de acuerdo con el qu� establecen los apartados 2 y 3 respectivamente.
• "c) En el caso que las reservas exigidas de acuerdo con las letras a y b no se puedan emplazar en el mismo 醡bito, por razones de imposibilidad material, se pueden sustituir por el equivalente de su valor econ髆ico, que el ayuntamiento competente tiene que destinar a alimentar un fondo constituido para adquirir espacios libres o equipamientos de nueva creaci髇 en el municipio.�

�6. Las propuestas de modificaci髇 de una figura de planeamiento urban韘tico tienen que razonar y justificar la necesidad de la iniciativa, y la oportunidad y la conveniencia con relaci髇 a los intereses p鷅licos y privados concurrentes. El 髍gano competente para tramitar la modificaci髇 tiene que valorar adecuadamente la justificaci髇 de la propuesta y, en el caso de hacer una valoraci髇 negativa, tiene que denegarla.�

• 玠) El informe de sostenibilidad econ髆ica, que tiene que contener la justificaci髇 de la suficiencia y adecuaci髇 del suelo destinado a usos productivos, y la ponderaci髇 del impacto de las actuaciones previstas en las finanzas p鷅licas de las administraciones responsables de la implantaci髇 y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantaci髇 y prestaci髇 de los servicios necesarios.�

• 玠) La evaluaci髇 econ髆ica y financiera, que tiene que contener un informe de sostenibilidad econ髆ica que pondere el impacto de las actuaciones previstas en las finanzas p鷅licas de las administraciones responsables de la implantaci髇 y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantaci髇 y prestaci髇 de los servicios necesarios.�

• 玠) La evaluaci髇 econ髆ica y financiera, que tiene que contener el estudio y justificaci髇 de su viabilidad y un informe de sostenibilidad econ髆ica que pondere el impacto de las actuaciones previstas en las finanzas p鷅licas de las administraciones responsables de la implantaci髇 y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantaci髇 y prestaci髇 de los servicios necesarios.�

�6. Las administraciones competentes en materia de ejecuci髇 urban韘tica efect鷄n el seguimiento de esta actividad, que tiene que considerar la sostenibilidad ambiental y econ髆ica de las actuaciones objeto de ejecuci髇, de acuerdo con el qu� dispone la legislaci髇 que regula el r間imen de organizaci髇 y funcionamiento de estas administraciones. Este seguimiento puede tener los efectos propios del qu� prev� la legislaci髇 de evaluaci髇 ambiental de planes y programas, cu醤do cumpla los requisitos que esta legislaci髇 establece.�

�5. En todo caso, constituye revisi髇 del planeamiento general la adopci髇 de nuevos criterios con respecto a la estructura general y org醤ica o el modelo de ordenaci髇 o de clasificaci髇 del suelo preestablecidos, y tambi閚 la alteraci髇 del planeamiento general vigente que consiste en la modificaci髇 de la clasificaci髇 del suelo no urbanizable y que comporta, por s� misma o conjuntamente con las modificaciones aprobadas en los tres a駉s anteriores, un incremento superior al 20% de la suma de la superficie del suelo clasificado por el planeamiento general como suelo urbano y del clasificado como suelo urbanizable que ya disponga de las obras de urbanizaci髇 ejecutadas. La adaptaci髇 del planeamiento general municipal a las determinaciones de los planes directores urban韘ticos de delimitaci髇 y ordenaci髇 de 醨eas residenciales estrat間icas a que hace referencia el apartado 1.f del art韈ulo 56 no requiere en ning鷑 caso la revisi髇 del planeamiento general municipal.�

�3. A los efectos de las indemnizaciones que prev� la legislaci髇 aplicable en el caso de modificaciones o revisiones del planeamiento urban韘tico que impidan o alteren la facultad de participar en actuaciones de transformaci髇 urban韘tica, hace falta que los terrenos cuenten con planeamiento derivado definitivamente aprobado, cu醤do 閟te es necesario, y, en todo caso, con la aprobaci髇 definitiva de los proyectos de urbanizaci髇 y de reparcelaci髇, cu醤do sea de aplicaci髇 este sistema de actuaci髇.�

�4. Los plazos de ejecuci髇 son, en el caso de pol韌onos de actuaci髇 urban韘tica en suelo urbano, los establecidos por el plan de ordenaci髇 urban韘tica municipal o por el programa de actuaci髇 urban韘tica, y, en el caso de sectores sujetos a un plan derivado, los que determina este plan.�

獳rt韈ulo 170 Declaraci髇 del incumplimiento de la obligaci髇 de edificar

"1. La declaraci髇 del incumplimiento de la obligaci髇 de edificar corresponde a los ayuntamientos, de acuerdo con lo que sea establecido por reglamento.

"2. La obligaci髇 de edificar se incumple si no se inicia la edificaci髇 de los solares sujetos a esta obligaci髇 dentro de los plazos fijados por el planeamiento y si no se acaba en los plazos fijados por la licencia otorgada o en los fijados por las pr髍rogas de 閟tas, y tambi閚 cuando se incumplen los plazos fijados en las 髍denes de ejecuci髇 de obras que se refieran a obras de conservaci髇 o rehabilitaci髇 requeridas por la seguridad de las personas o por la protecci髇 del patrimonio arquitect髇ico o cultural, de acuerdo con el art韈ulo 104.1.e) cuarto.

"Art韈ulo 171 Consecuencias de la inscripci髇 en el registro municipal de solares sin edificar

"1. La inscripci髇 en el registro municipal de solares sin edificar comporta la iniciaci髇 del expediente de alienaci髇 forzosa, mediante expropiaci髇 o venta, o de sustituci髇 forzosa. En este expediente se tiene que determinar el precio justo del solar mediante un procedimiento individualizado o por tasaci髇 conjunta.

"2. La inscripci髇 en el registro municipal de solares sin edificar produce, a lo largo de dos a駉s, los efectos siguientes:

• "a) El ayuntamiento puede expropiar el solar de oficio, para edificarlo.
• "b) El ayuntamiento puede expropiar el solar a instancia de entidades urban韘ticas especiales, si son beneficiarias de la expropiaci髇.
• "c) El ayuntamiento puede acordar, de oficio o a instancia de persona interesada, someter la finca o el solar a venta forzosa mediante la subasta correspondiente, con el procedimiento que se establezca por reglamento. Si la subasta es declarada desierta, se tiene que convocar nuevamente, en el plazo de seis meses, con una rebaja del tipo de licitaci髇 de un 25%. Si la segunda subasta queda tambi閚 desierta, el ayuntamiento, en el plazo de los seis meses siguientes, puede adquirir el solar por el precio mencionado.
• "d) El ayuntamiento puede acordar, de oficio o a instancia de persona interesada, someter la finca o el solar a sustituci髇 forzosa, que consiste en la adjudicaci髇 de la facultad de edificar en r間imen de propiedad horizontal con la persona propietaria originaria del inmueble, mediante concurso p鷅lico. En este caso, las bases del concurso tienen que determinar los criterios aplicables para su adjudicaci髇 y concretar el porcentaje m韓imo de techo edificado a atribuir a la persona propietaria originaria.

"3. Si, en el plazo de dos a駉s, no se ha llevado a cabo la expropiaci髇 de la finca, ni se ha procedido a la venta o sustituci髇 forzosas, queda en suspenso el r間imen previsto en el apartado 2 durante un a駉. Una vez transcurrida este plazo de un a駉, si la persona propietaria no ha iniciado o no ha continuado la edificaci髇, o no ha ejecutado las obras de conservaci髇 o rehabilitaci髇, ni ha garantizado el cumplimiento de estas obligaciones, cualquier persona puede pedir al ayuntamiento la expropiaci髇 de la finca, de la cual ser� beneficiaria. El derecho a la adquisici髇 se tiene que determinar por la prioridad de la solicitud.

"4. La administraci髇 actuante puede aplicar el r間imen de pol韌ono con sistema de expropiaci髇 a todos o aparte de los solares incluidos en el registro municipal de solares sin edificar.

"5. La inclusi髇 en el registro municipal de solares sin edificar de una finca en que haya alguna de las construcciones a que se refiere el art韈ulo 167.2, o como consecuencia del incumplimiento de las 髍denes de ejecuci髇 de obras de conservaci髇 o rehabilitaci髇 a que se refiere el art韈ulo 170.2, comporta la situaci髇 de venta o sustituci髇 forzosas una vez transcurridos dos a駉s desde la inscripci髇, siempre que en este plazo los propietarios o propietarias no hayan iniciado o continuado las obras de rehabilitaci髇 o edificaci髇 y tambi閚 si no han acabado dichas obras en el plazo fijado por la licencia.

"Art韈ulo 172 Efectos de la alienaci髇 o sustituci髇 forzosas

"1. La alienaci髇 forzosa de una finca incluida en el registro municipal de solares sin edificar, por expropiaci髇 o por venta, o su sujeci髇 a sustituci髇 forzosa, se producen con todas las cargas vigentes cuando no impidan el ejercicio de la obligaci髇 de edificar de acuerdo con el planeamiento urban韘tico, siempre que las mencionadas cargas hayan sido constituidas por un t韙ulo anterior a la notificaci髇, y a la anotaci髇 en el Registro de la Propiedad, de la declaraci髇 de incumplimiento de la obligaci髇 de edificar. En estos casos, de la contraprestaci髇 a satisfacer por la persona adquirente hace falta descontar el valor de las cargas que graven la finca y subsistan. La persona adquirente tiene que asumir expresamente, en el documento de adquisici髇, el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con las cargas expresadas.

"2. Las cargas posteriores a la fecha de notificaci髇 y de anotaci髇 a que hacen referencia el apartado 1 o las que sean incompatibles con la obligaci髇 de edificar quedan extinguidas de pleno derecho por el hecho de la transmisi髇, y los registradores de la propiedad las tienen que cancelar a solicitud de las personas interesadas, de acuerdo con la legislaci髇 hipotecaria. Los derechos personales que afecten a la finca e impliquen la ocupaci髇 de 閟ta se extinguen con la correspondiente indemnizaci髇 previa, y sin perjuicio del derecho de realojamiento, si corresponde. Sin embargo, en caso de que la persona adquirente asuma la obligaci髇 de ejecutar obras de conservaci髇 o rehabilitaci髇, los derechos personales que afecten a la finca 鷑icamente se extinguen, en los t閞minos indicados, si son incompatibles con esta obligaci髇.

"3. Si son las personas propietarias las que se proponen iniciar o acabar la edificaci髇, el otorgamiento de la licencia comporta tambi閚 la extinci髇 definitiva de los arrendamientos y otros derechos personales, en los mismos t閞minos a que se refiere el apartado 2, sin perjuicio del derecho de retorno regulado por la legislaci髇 de arrendamientos urbanos, y con la tramitaci髇 previa que corresponda, que se tiene que establecer por reglamento.

"4. El pago o dep髎ito de la indemnizaci髇 a que se refiere el apartado 2 tiene que ser siempre previo a la cancelaci髇 del derecho del que se trate y al ulterior desalojamiento.

"5. Las condiciones y los plazos de edificaci髇 o de ejecuci髇 de las obras tienen que constar en el acuerdo de adjudicaci髇 de la venta o sustituci髇 forzosas, como condiciones resolutorias. La adjudicaci髇 se inscribe en el Registro de la Propiedad mediante la correspondiente certificaci髇 administrativa, de conformidad con el qu� establece la legislaci髇 hipotecaria.

"Art韈ulo 173 Obligaciones de las personas beneficiarias o adjudicatarias de la alienaci髇 o sustituci髇 forzosas

"Las personas beneficiarias o adjudicatarias de la alienaci髇 o sustituci髇 forzosas est醤 obligadas a iniciar o reanudar la edificaci髇 o la ejecuci髇 de las obras de conservaci髇 o rehabilitaci髇 en el plazo de un a駉 a partir de la fecha de toma de posesi髇 de la finca o de la obtenci髇 o la actualizaci髇, en su caso, de la licencia municipal pertinente.

"Art韈ulo 174 Consecuencias del incumplimiento de la obligaci髇 de edificar por las personas beneficiarias o adjudicatarias de la alienaci髇 o sustituci髇 forzosas

"1. Si las personas beneficiarias o adjudicatarias incumplen la obligaci髇 de edificar, con la declaraci髇 previa correspondiente, el propietario o propietaria anterior puede ejercer el derecho de recuperaci髇 en el plazo de tres meses desde la notificaci髇 de dicha declaraci髇. La recuperaci髇 de la finca implica, a elecci髇 de la persona titular de las cargas, la rehabilitaci髇 de las cargas que hab韆n sido canceladas, con la devoluci髇 previa de las indemnizaciones percibidas, o bien el mantenimiento de la situaci髇 con las cargas canceladas.

"2. En caso de que no se ejerza el derecho de recuperaci髇 a que hace referencia el apartado 1, el inmueble pasa nuevamente a la situaci髇 de alienaci髇 o sustituci髇 forzosas.

"Art韈ulo 175 Requisitos para enajenar inmuebles inscritos en el Registro de solares sin edificar

"Las personas propietarias de inmuebles inscritos en el Registro de solares sin edificar, mientras no se hayan iniciado los tr醡ites de expropiaci髇 o de licitaci髇 p鷅lica de la venta o sustituci髇 forzosas, pueden enajenarlos directamente, si previamente los compradores o compradoras asumen ante el ayuntamiento el compromiso de edificar de acuerdo con el planeamiento urban韘tico. En este supuesto, hay que suspender los efectos de la inscripci髇 en el Registro de solares sin edificar previstos en el art韈ulo 171.2, pero no se cancela la inscripci髇 hasta que no se acredite el cumplimiento de la obligaci髇 de edificar que tienen las personas adquirentes.

"Art韈ulo 176 Obligaci髇 de garantizar el cumplimiento de las obligaciones

"Est醤 obligados a garantizar el cumplimiento de la obligaci髇 de edificar tanto las personas adjudicatarias de la venta o sustituci髇 forzosas y las personas beneficiarias de la expropiaci髇 como los propietarios o propietarias de la finca incluida en el Registro Municipal de Solares sin Edificar que pretendan cumplir esta obligaci髇 directamente o por medio de una tercera persona adquirente.�

• 玞) En el caso de superficies de dominio p鷅lico por determinaci髇 de la legislaci髇 sectorial, 鷑icamente si cumplen lo que establecen las letras a o b y, adem醩, experimentan variaci髇 en el planeamiento que haya que ejecutar, de forma que 閟te prevea la compatibilidad del mantenimiento de la afectaci髇 al dominio p鷅lico sectorial con el establecimiento de usos urban韘ticos mediante la correspondiente calificaci髇 de zonas o sistemas.�

�5. La p閞dida de los valores forestales o paisaj韘ticos de terrenos como consecuencia de un incendio no puede fundamentar la modificaci髇 de su clasificaci髇 como suelo no urbanizable, la cual se tiene que mantener durante el plazo previsto en la legislaci髇 en materia de suelo, a menos que el cambio de clasificaci髇 estuviera previsto en un instrumento de planeamiento urban韘tico pendiente de aprobaci髇 que ya hubiera sido objeto de evaluaci髇 ambiental favorable.�

�2. Las administraciones con competencias sectoriales participan en los procedimientos de planeamiento urban韘tico en la forma que determina esta Ley y su desarrollo reglamentario. Corresponde a los 髍ganos o a los departamentos que tienen la respectiva competencia sectorial de velar por la adecuaci髇 del planeamiento urban韘tico a las determinaciones de la legislaci髇 sectorial, mediante la emisi髇 de los informes preceptivos, su representaci髇 en los 髍ganos colegiados con competencia urban韘tica y el resto de acciones y medios que establece la legislaci髇 aplicable.�

"1. Son 醨eas residenciales estrat間icas aquellas actuaciones de inter閟 supramunicipal que re鷑en los requisitos que establece el apartado 2, y que son promovidas por la Administraci髇 de la Generalidad con la finalidad de subvenir los d閒icits de suelo de uso residencial, para hacer efectivo el derecho de la ciudadan韆 a una vivienda digna y adecuada, mediante planes directores urban韘ticos que comportan la ordenaci髇 y la transformaci髇 de las 醨eas delimitadas, y, en su caso, la modificaci髇 de la clasificaci髇 urban韘tica del suelo o de las condiciones de desarrollo previstas por el planeamiento vigente.

"2. Las 醨eas residenciales estrat間icas tienen que cumplir los requisitos siguientes:

• "a) Cada 醨ea residencial estrat間ica tiene que constituir bien un sector de suelo urbanizable delimitado, cuya clasificaci髇 se establece mediante el Plan director urban韘tico que efect鷄 su delimitaci髇, en caso de que no tenga esta clasificaci髇 de acuerdo con el planeamiento general municipal vigente, bien un sector de planeamiento derivado en suelo urbano no consolidado establecido por el planeamiento general municipal vigente. La transformaci髇 urban韘tica del sector se lleva a cabo directamente a partir de la aprobaci髇 definitiva del Plan director urban韘tico, tramitado de acuerdo con aquello que disponen los art韈ulos 74.1 y 81, el cual establece la ordenaci髇 detallada del sector con el grado de precisi髇 propio de un plan urban韘tico derivado y concreta el trazado y las caracter韘ticas de, como m韓imo, las obras de urbanizaci髇 b醩icas, con el contenido propio de los proyectos de urbanizaci髇.
• "b) Las 醨eas residenciales estrat間icas se tienen que emplazar en municipios con capacidad territorial para polarizar el crecimiento urbano, de acuerdo con los planes territoriales parciales o los planes directores territoriales o urban韘ticos que sean de aplicaci髇; tienen que respetar los l韒ites f韘icos de desarrollo que establezcan los mencionados planes; se tienen que situar en continuidad con el tejido urbano existente o previsto, tienen que poder garantizar una buena accesibilidad a la red de transporte p鷅lico y tener garantizado el suministro de agua.
• "c) La ordenaci髇 detallada de las 醨eas residenciales estrat間icas tiene que prever:
  • "Primero. Una densidad media m韓ima del sector de 50 viviendas/ha.
  • "Segundo. La calificaci髇 de suelo suficiente para vivienda de protecci髇 p鷅lica a fin de que, como m韓imo, la mitad de las viviendas de la actuaci髇 tengan este destino. En todo caso se tiene que dar cumplimiento a los requerimientos que establece el art韈ulo 57.3 y, en su caso, la disposici髇 adicional decimonovena con respecto a los porcentajes m韓imos de techo a destinar a las diversas tipolog韆s de viviendas con protecci髇 oficial.
  • "Tercero. Una dotaci髇 suficiente de suelo con destino al sistema de espacios libres y de equipamientos, con cumplimiento, en todo caso, de las reservas m韓imas exigidas por el art韈ulo 65, y un adecuado dimensionado de los servicios para hacer frente a los requerimientos generados por la nueva poblaci髇 dentro de la propia actuaci髇. Tambi閚 tiene que determinar la asunci髇 por parte de la administraci髇 actuante del coste de construcci髇 de los equipamientos previstos, el cual se tiene que llevar a cabo simult醤eamente con la urbanizaci髇 del 醨ea y la construcci髇 de las viviendas.
  • "Cuarto. Las medidas necesarias para garantizar la sostenibilidad del desarrollo urbano, tanto con respecto a la integraci髇 de la actuaci髇 en el medio, como con respecto a la eficiencia energ閠ica, el ahorro en el consumo de agua y el tratamiento de residuos, con especial atenci髇 a la utilizaci髇 de energ韆s renovables.

"3. La condici髇 de administraci髇 actuante de las 醨eas residenciales estrat間icas corresponde, en primer t閞mino, a un consorcio urban韘tico del cual formen parte, en todo caso, el Instituto Catal醤 del Suelo y el ayuntamiento correspondiente. La participaci髇 del Ayuntamiento en el consorcio puede ser asumida, si as� lo determina el consistorio, por una entidad p鷅lica empresarial local o un organismo aut髇omo local, siempre que re鷑an las condiciones de entidad urban韘tica especial de acuerdo con aquello que establece el art韈ulo 22. El consorcio urban韘tico se tiene que constituir en el plazo de 3 meses desde la entrada en vigor del Plan director o en el plazo proporcionado que 閟te establezca, caso contrario la administraci髇 actuante, si as� lo determina el consejero de Pol韙ica Territorial y Obras P鷅licas, es el Instituto Catal醤 del Suelo.

"4. Corresponden a la administraci髇 actuante de las 醨eas residenciales estrat間icas los derechos y las facultades que prev� el art韈ulo 23, incluida la aprobaci髇 de los proyectos de urbanizaci髇 complementarios sin que sea preceptivo el tr醡ite de informaci髇 p鷅lica, a menos que haya que modificar el proyecto para la ejecuci髇 de las obras de urbanizaci髇 b醩icas incorporado en el planeamiento. En este 鷏timo caso el proyecto de urbanizaci髇 complementario se tramita por la administraci髇 actuante siguiendo el procedimiento que prev� el art韈ulo 113.2. En caso de que las 醨eas residenciales estrat間icas se desarrollen por el sistema de reparcelaci髇 en alguna de las modalidades de compensaci髇, corresponde a la administraci髇 actuante la declaraci髇 de incumplimiento de la obligaci髇 de urbanizar a que hace referencia el art韈ulo 178, la cual obliga a acordar el cambio de sistema de actuaci髇 o el cambio de modalidad de este sistema.�

• 玣) La delimitaci髇 de una o de diversas 醨eas residenciales estrat間icas y las determinaciones necesarias para proceder a la ejecuci髇 directa de estas actuaciones.�

�5. Los planes directores urban韘ticos de delimitaci髇 y ordenaci髇 de las 醨eas residenciales estrat間icas a que hace referencia el apartado 1.f:

• "a) Comportan la clasificaci髇 urban韘tica de los terrenos como suelo urbanizable delimitado, en caso de que no tuvieran esta clasificaci髇 de acuerdo con el planeamiento general municipal vigente; pueden modificar las condiciones del sector de suelo urbanizable o de suelo urbano no consolidado establecidas para su desarrollo por el planeamiento general municipal vigente, en su caso; y establecen la ordenaci髇 detallada del suelo con el nivel y documentaci髇 propios de un plan urban韘tico derivado as� como la concreci髇 del trazado y las caracter韘ticas de, como m韓imo, las obras de urbanizaci髇 b醩icas con el nivel y documentaci髇 propios de un proyecto de urbanizaci髇.
• "b) Legitiman el inicio de la ejecuci髇 urban韘tica de la actuaci髇, sin necesidad de adaptaci髇 previa del planeamiento urban韘tico general municipal, la cual se tiene que llevar a cabo en los plazos que el Plan director urban韘tico establezca.
• "c) Pueden incrementar el porcentaje de aprovechamiento objeto del deber de cesi髇 de suelo hasta el 15% del aprovechamiento del 醨ea y pueden establecer que el producto obtenido de la alienaci髇 de este suelo se destine, totalmente o parcialmente, a cumplir la obligaci髇 de costear la construcci髇 de los equipamientos previstos.
• "d) Establecen la administraci髇 actuante y pueden fijar para la ejecuci髇 urban韘tica de las 醨eas cualquier sistema de actuaci髇 urban韘tica o modalidad que, en raz髇 de las circunstancias concurrentes, permita emprender con celeridad la actuaci髇 urbanizadora, incluida la modalidad por sectores de urbanizaci髇 prioritaria sin que, en este 鷏timo caso, haga falta la declaraci髇 previa correspondiente.�

�3. Para la transformaci髇 urban韘tica de un sector de suelo urbano no consolidado sujeto a un plan de mejora urbana, hace falta la formulaci髇, la tramitaci髇 y la aprobaci髇 definitiva de un plan de mejora urbana, excepto en el caso de las 醨eas residenciales estrat間icas, cuya ordenaci髇 detallada se establece por el correspondiente Plan director urban韘tico.�

�1. Constituyen el suelo urbanizable los terrenos que, de acuerdo con lo que establece el art韈ulo 3, el plan de ordenaci髇 urban韘tica municipal correspondiente considere necesarios y adecuados para garantizar el crecimiento de la poblaci髇 y de la actividad econ髆ica, y los terrenos que los planes directores urban韘ticos delimiten como 醨eas residenciales estrat間icas.�

�4. Para la transformaci髇 urban韘tica de un sector de suelo urbanizable delimitado, hace falta la formulaci髇, la tramitaci髇 y la aprobaci髇 definitiva de un plan parcial urban韘tico, excepto en el caso de las 醨eas residenciales estrat間icas, cuya ordenaci髇 detallada se establece por el correspondiente plan director urban韘tico. Si se trata de suelo urbanizable no delimitado, el plan parcial urban韘tico tiene que ser de delimitaci髇, se tiene que haber aprobado definitivamente y tiene que acreditar que la actuaci髇 sea coherente con los par醡etros determinados, de acuerdo con los apartados 1.d, 1.e y 8 del art韈ulo 58, por el plan de ordenaci髇 urban韘tica municipal correspondiente�.

"1. Los propietarios o propietarias de suelo urbano no consolidado, en los supuestos regulados por el art韈ulo 43, tienen derecho al 90% del aprovechamiento urban韘tico del sector o del pol韌ono de actuaci髇 urban韘tica, referido en sus fincas, excepto en el caso de las 醨eas residenciales estrat間icas, en las cuales este porcentaje se puede reducir hasta el 85%.

"2. Los propietarios o propietarias de suelo urbanizable delimitado tienen derecho al 90% del aprovechamiento urban韘tico del sector, referido a sus fincas, excepto en el caso de las 醨eas residenciales estrat間icas, en las cuales este porcentaje se puede reducir hasta el 85%�.

• 玜) Ceder a la administraci髇 actuante, gratuitamente, dentro del sector de suelo urbanizable en que est閚 comprendidos los terrenos, el suelo necesario para edificar el techo correspondiente al 10% del aprovechamiento urban韘tico del sector, o al porcentaje que el plan director urban韘tico establezca para las 醨eas residenciales estrat間icas, que puede ser de hasta un 15% del aprovechamiento urban韘tico del sector�.

�2. El suelo correspondiente al porcentaje de aprovechamiento urban韘tico de cesi髇 obligatoria y gratuita, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, se incorpora al patrimonio municipal de suelo y de vivienda. Si los terrenos son de uso residencial, el producto obtenido de la alienaci髇 del suelo que no tiene la calificaci髇 de vivienda protegida pasa a formar parte del dep髎ito municipal constituido a este efecto y se tiene que destinar obligatoriamente a la finalidad especificada por el art韈ulo 153.4.b, mediante un r間imen de protecci髇 p鷅lica, sin perjuicio de lo que establece el art韈ulo 56.5.c para las 醨eas residenciales estrat間icas�.