Artículo 30 Conservación y uso

1. Los propietarios y usuarios de las viviendas están obligados a utilizarlas y conservarlas de acuerdo con su destino. En cualquier caso, debe garantizarse el mantenimiento del nivel de habitabilidad, sin incidir negativamente en el de las viviendas de su entorno, y con respecto de las instrucciones contenidas en Documento de Especificación Técnica del edificio, si éste es preceptivo.

2. Los propietarios velarán por la conservación de las condiciones de seguridad de sus viviendas.

3. El propietario de la vivienda la asegurará, como mínimo, por los riesgos que se deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños contra terceros.

4. La Administración velará, en la forma que sea establecida por reglamento, por el cumplimiento de estos deberes. El incumplimiento dará lugar a las órdenes de ejecución necesarias para la corrección de las deficiencias existentes, con aplicación de las medidas coercitivas y de ejecución subsidiaria establecidas por la Ley.

Artículo 31 Rehabilitación

1. Se entiende por rehabilitación de viviendas todas las actuaciones dirigidas a conseguir la adecuación o la mejora constructiva funcional o de habitabilidad de las edificaciones destinadas con carácter predominante a uso residencial.

2. Las obras de rehabilitación pueden abarcar tanto los elementos comunes de los edificios como los elementos privativos de las viviendas.

3. La promoción de obras de gran rehabilitación, entendiendo como tales las que sólo excluyan el derribo de las fachadas o constituyan una actuación global en todo el edificio para destinar a la promoción de venta o alquiler las viviendas resultantes, se equipara a la promoción de obras de nueva construcción a los efectos de la aplicación de los preceptos del Título Segundo de la presente Ley.

4. Las obras de rehabilitación preservarán los valores de los edificios o los inmuebles que hayan sido declarados bienes de interés cultural o hayan sido incluidos en los catálogos municipales de edificios de valor histórico-artístico.

Artículo 32 Obras de rehabilitación

Los propietarios y los usuarios de las viviendas podrán convenir libremente la realización de obras de rehabilitación, en el marco de la normativa vigente, así como la repercusión del coste de las obras.

Artículo 33 Autorización de obras de rehabilitación

1. En defecto de acuerdo entre propietario y usuario que disfrute de un título justificativo de la ocupación, la Administración podrá autorizar la ejecución, con los efectos que determina la legislación civil aplicable según quien las haya sufragado como peticionario autorizado, de las obras de rehabilitación necesarias para conseguir las condiciones mínimas de habilitación que se determinen por reglamento.

2. Para instar el procedimiento a que se refiere el apartado 1, el propietario o el usuario justificarán, mediante certificación expedida por un técnico competente, que las obras que deben realizarse se ajustan a los fines de habitabilidad a que se refiere el presente artículo y el coste estimado y los plazos de ejecución de las obras. Es preceptiva, en cualquier caso, la audiencia de los demás interesados.

3. Las autorizaciones serán acordadas por la Administración, en la forma que se determine por reglamento.

4. El otorgamiento de las autorizaciones administrativas de rehabilitación no dispensa de la obtención de las licencias preceptivas en cada caso.

Artículo 34 Ordenes de ejecución

Lo dispuesto en el artículo 33 se entiende sin perjuicio del régimen de órdenes de ejecución establecido por la legislación urbanística, por las ordenanzas municipales y por el resto de normativa que sea aplicable.

Artículo 35 Realización de obras de adaptación

Los propietarios y los usuarios podrán llevar a cabo las obras de transformación necesarias para que los interiores de las viviendas o los elementos y los servicios comunes del edificio sean utilizables por las personas con movilidad reducida que deban vivir en ellas, siempre que dispongan, en su caso, de autorización de la comunidad o del propietario, respectivamente, sin perjuicio de las autorizaciones administrativas que sean preceptivas.

Artículo 36 Autorización administrativa

1. En el supuesto de que la comunidad o el propietario denieguen la autorización a que se refiere el artículo 35 ésta puede ser solicitada a la administración que se determine por reglamento, cumplimentando los siguientes requisitos:

• a) Acreditar la situación de movilidad reducida y acreditar que la vivienda no es practicable o accesible para quien reside o debe residir en ella de forma habitual y permanente.
• b) Presentar una descripción detallada de las obras que deben realizarse, acreditativa de que no son de entidad desproporcionada a la causa.

2. Para el otorgamiento o la denegación de la autorización administrativa solicitada, debe tenerse en cuenta la normativa vigente sobre supresión de barreras arquitectónicas y de fomento de la accesibilidad de la edificación así como la proporcionalidad entre las obras y la causa que las motiva.