�2. Tendr醤 la consideraci髇 de suelo urbano no consolidado los terrenos de suelo urbano que el Plan General defina expresamente como tales por estar sometidos a procesos de urbanizaci髇, renovaci髇 o reforma interior y, en todo caso, los sometidos a actuaciones de dotaci髇 conforme a lo establecido en la normativa estatal. Todo el suelo urbano que el Plan General no defina expresamente como no consolidado se considerar� suelo urbano consolidado.�

玁o ser� exigible garant韆 para el otorgamiento de licencia de edificaci髇 simult醤ea a la urbanizaci髇 de viviendas protegidas de Arag髇, sin perjuicio de la afectaci髇 real a que se refiere la letra c) del art韈ulo 130 de esta Ley y siempre que se haya iniciado la ejecuci髇 de las obras de urbanizaci髇, en sectores o unidades de ejecuci髇 que hayan obtenido ayudas a la urbanizaci髇 en el marco de los planes y programas de vivienda y suelo o en los que el n鷐ero de viviendas y la edificabilidad residencial sometidos a alg鷑 r間imen de protecci髇 sean superiores a los que no lo est閚.�

• 玝) Costear y, en su caso, ejecutar, en los plazos fijados en el planeamiento, las obras de urbanizaci髇 correspondientes a las dotaciones locales, incluidas las obras de conexi髇 con los sistemas generales y de ampliaci髇 o refuerzo de los mismos. Entre tales obras se entender醤 incluidas las de potabilizaci髇, suministro y depuraci髇 de agua que se requieran conforme a su legislaci髇 reguladora y las infraestructuras de transporte p鷅lico que el planeamiento exija para garantizar una movilidad sostenible en funci髇 de los nuevos tr醘icos que genere.�

玊endr醤 la condici髇 de suelo no urbanizable los terrenos clasificados como tales por el planeamiento por concurrir alguna de las circunstancias siguientes:

• a) En todo caso, el suelo preservado de su transformaci髇 mediante la urbanizaci髇, que deber� incluir, como m韓imo, los terrenos excluidos de dicha transformaci髇 por la legislaci髇 de protecci髇 o polic韆 del dominio p鷅lico, de la naturaleza o de patrimonio cultural; los que deban quedar sujetos a tal protecci髇 conforme a la ordenaci髇 territorial y urban韘tica por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecol骻icos, agr韈olas, ganaderos, forestales y paisaj韘ticos; as� como aqu閘los con riesgos naturales o tecnol骻icos, incluidos los geol骻icos, morfol骻icos, de inundaci髇 o de otros accidentes graves.
• b) Que no se considere conveniente su transformaci髇 en urbanos de acuerdo con el modelo de evoluci髇 urbana y ocupaci髇 territorial establecido por el Plan General y, en su caso, por Proyectos Supramunicipales.�

�1. En el suelo no urbanizable se distinguir醤 las categor韆s de suelo no urbanizable gen閞ico y suelo no urbanizable especial. El suelo no urbanizable gen閞ico ser� la clase y categor韆 residual.�

• 玜) Construcciones e instalaciones que quepa considerar de inter閟 p鷅lico por su contribuci髇 a la ordenaci髇 o al desarrollo rurales o que hayan de emplazarse en el medio rural.�

玊endr醤 la consideraci髇 de suelo urbanizable los terrenos que sean clasificados como tales en el planeamiento por prever su posible transformaci髇, a trav閟 de su urbanizaci髇, en las condiciones establecidas en el mismo, de conformidad con el modelo de evoluci髇 urbana y ocupaci髇 del territorio.�

�1. El propio Plan General establecer� las condiciones para el desarrollo del suelo urbanizable delimitado. Podr� tambi閚 ordenar directamente los sectores de suelo urbanizable delimitado concertado, incorporando necesariamente las determinaciones propias de los Planes Parciales y potestativamente las de los Proyectos de Urbanizaci髇. Los m骴ulos m韓imos de reserva para dotaciones locales y la densidad m醲ima ser醤 en todo caso los establecidos para los Planes Parciales.

2. Son sectores de suelo urbanizable delimitado concertado los promovidos, previa declaraci髇 de inter閟 general de la actuaci髇 por el Gobierno de Arag髇, conjuntamente por la Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma y el Municipio en que se ubiquen, o por ambos con la iniciativa privada, a trav閟 de un consorcio o sociedad de capital mayoritariamente p鷅lico, con objeto de implantar actividades industriales o de servicios de especial importancia, grandes equipamientos colectivos o ejecutar los programas y pol韙icas p鷅licos de vivienda y suelo.

3. Los procedimientos administrativos precisos para la delimitaci髇, ordenaci髇 y ejecuci髇 de estos sectores se declaran urgentes a los efectos establecidos en la legislaci髇 de r間imen jur韉ico de las administraciones p鷅licas y de contrataci髇 administrativa, y ser醤 prioritarios para su despacho y tramitaci髇 ante la Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma o las entidades locales aragonesas. La aprobaci髇 definitiva del planeamiento que delimite sectores de suelo urbanizable delimitado concertado implicar� tambi閚 la declaraci髇 de urgencia de la expropiaci髇 cuando el planeamiento establezca el sistema de actuaci髇 de expropiaci髇, delimite las unidades de ejecuci髇 e incorpore, conforme a lo previsto en la legislaci髇 de expropiaci髇 forzosa, una relaci髇 de los propietarios existentes en dicho 醡bito, con la descripci髇 de los bienes y derechos afectados, que deber� haberse sometido a informaci髇 p鷅lica en la forma establecida en la propia legislaci髇 estatal de expropiaci髇 forzosa.

4. Los sectores de suelo urbanizable delimitado concertado para la ejecuci髇 de los programas y pol韙icas p鷅licos de vivienda y suelo o, en todo caso, aquellos que autoricen la promoci髇 de vivienda en su 醡bito s髄o podr醤 aprobarse en Municipios que tengan obligaci髇 de reservar terrenos para la construcci髇 de vivienda protegida conforme a la normativa de vivienda y, cuando se delimiten y ordenen mediante modificaci髇 del Plan General vigente, deber醤 reservar para la construcci髇 de vivienda protegida al menos el doble de los terrenos que hubiesen resultado ordinariamente exigibles en el Municipio de que se trate.

5. En el suelo urbanizable delimitado, en tanto no se haya aprobado la correspondiente ordenaci髇 detallada que permita la urbanizaci髇, s髄o excepcionalmente podr� otorgarse licencia municipal para usos y obras de car醕ter provisional no prohibidos por el Plan General, que habr醤 de cesar en todo caso y ser demolidas sin indemnizaci髇 alguna cuando lo acordare el Ayuntamiento. La licencia, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se har� constar en el Registro de la Propiedad.�

�3. El Plan General de Ordenaci髇 Urbana deber� concretar el modelo de evoluci髇 urbana y ocupaci髇 del territorio, ponderando desarrollo y sostenibilidad ambiental y econ髆ica, conforme a los siguientes criterios:

• a) Primar� la ciudad compacta y evitar� consumos innecesarios de recursos naturales y, en particular, de suelo.
• b) Se referir� a un horizonte temporal m醲imo de gesti髇 de diez a駉s.
• c) Salvo que de forma expresa y espec韋ica se establezcan criterios y par醡etros diferentes, al alza o a la baja, en directrices de ordenaci髇 territorial o en un Proyecto Supramunicipal, el modelo de evoluci髇 urbana y ocupaci髇 del territorio no podr� modificar el sistema municipal ni supramunicipal de n鷆leos de poblaci髇, ya sea generando nuevos n鷆leos o alterando los existentes de manera que se modifique significativamente su capacidad o su superficie con respecto a las iniciales, ni podr� prever desarrollos en el horizonte temporal m醲imo de gesti髇 que impliquen crecimientos cuya ejecuci髇 no resulte probable dentro del mismo en funci髇 de criterios tales como las caracter韘ticas del Municipio, su evoluci髇 previsible, la capacidad de las redes y servicios generales prestados por las diferentes Administraciones p鷅licas y la situaci髇 de mercado. En la memoria deber醤 analizarse y justificarse espec韋icamente los desarrollos previstos.
• d) Con car醕ter indicativo y sin alterar la clasificaci髇 del suelo, el Plan General podr� prever los futuros desarrollos que considere coherentes con el modelo de evoluci髇 urbana y ocupaci髇 del suelo m醩 all� de su horizonte temporal m醲imo de gesti髇. La actuaci髇 en dichos 醡bitos estar� condicionada a la previa revisi髇 del Plan General una vez concluido el horizonte m醲imo de gesti髇.

4. El modelo de evoluci髇 urbana y ocupaci髇 del territorio deber� ser espec韋icamente evaluado en el procedimiento de evaluaci髇 ambiental del Plan General teniendo en cuenta, especialmente, el informe o memoria de sostenibilidad econ髆ica al que se refiere la normativa estatal.�

• 玜) Asignaci髇 y ponderaci髇 de usos, intensidades, densidades estimadas y tipolog韆s edificatorias de las diferentes zonas.�

�35.1. En suelo urbano no consolidado, cuando el Plan General prevea actuar directamente a trav閟 de unidades de ejecuci髇, incluir�, adem醩 de las determinaciones establecidas en el art韈ulo anterior, el aprovechamiento medio de la unidad de ejecuci髇 y la densidad m醲ima�.

• �35.2.c) Asignaci髇 de usos globales, intensidades, tipolog韆s y densidades edificatorias de las diferentes zonas que se establezcan�.

• 玡) Asignaci髇 de usos globales, intensidades, tipolog韆s y densidades edificatorias de las diferentes zonas que se establezcan�.

獷n el suelo urbanizable no delimitado, el Plan General establecer�, ya sea con car醕ter general o referido a 醨eas concretas del mismo, los usos, densidades y edificabilidades globales, los usos incompatibles con esta categor韆 de suelo, la delimitaci髇 de sectores o, en su defecto, las condiciones para proceder a su delimitaci髇 garantizando su adecuada inserci髇 en la estructura de la ordenaci髇 municipal, y los criterios de disposici髇 de los sistemas generales en caso de que se procediese a la delimitaci髇 posterior. Tales criterios podr醤 establecerse con car醕ter general o diferenciado para cada una de las 醨eas en que se hubiera dividido a estos efectos el suelo urbanizable no delimitado y podr醤 referirse a aspectos tales como los relativos a magnitud, usos, dotaciones, equipamientos, sistemas generales que deban ejecutarse y conexiones con los mismos, mayores reservas de terrenos respecto de las legalmente exigibles para la construcci髇 de viviendas protegidas, habilitando a la Administraci髇 para tasar su precio o renta, as� como prioridades para garantizar un desarrollo urbano racional y sostenible ambiental y econ髆icamente, todo ello con la finalidad de garantizar la adecuada inserci髇 de cada nuevo sector en la estructura urban韘tica municipal. En particular, el Plan General podr� condicionar la delimitaci髇 o desarrollo de los sectores de suelo urbanizable no delimitado al desarrollo de los de suelo urbanizable delimitado previstos en el mismo.�

�1. Las determinaciones del Plan General establecidas en los art韈ulos anteriores se desarrollar醤 en la memoria, los planos de informaci髇 y de ordenaci髇 urban韘tica, incluyendo los mapas de riesgos, los cat醠ogos, las normas urban韘ticas y el estudio econ髆ico. En el estudio econ髆ico se analizar� espec韋icamente el impacto de la actuaci髇 en las haciendas p鷅licas afectadas por la implantaci髇 y mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestaci髇 de los servicios resultantes, as� como la suficiencia y adecuaci髇 del suelo destinado a usos productivos y residenciales.

2. En los Municipios obligados a reservar terrenos para vivienda protegida la memoria del Plan General incluir� un estudio de necesidades de vivienda y de dotaci髇 de vivienda protegida en el Municipio que justifique las decisiones de clasificaci髇 de suelo residencial adoptadas.

3. En los Municipios de m醩 de ocho mil habitantes, los colindantes con ellos y en aquellos otros que se determinen mediante Orden del Consejero competente en materia de urbanismo, la memoria del Plan General incluir� un estudio de movilidad que analice los flujos previstos que generar� la ejecuci髇 del planeamiento y los medios adecuados para encauzarlos atendiendo al principio de movilidad sostenible. Este mismo estudio ser� obligatorio en todos los Proyectos Supramunicipales, siempre que por la naturaleza del proyecto resulte necesario, y en la delimitaci髇 del suelo urbanizable concertado.�

�2. S髄o podr� denegarse la aprobaci髇 definitiva, motivadamente, por falta de cumplimiento de las prohibiciones y exigencias procedimentales, competenciales, documentales y materiales establecidas en el ordenamiento jur韉ico, incluidas las determinaciones de las Directrices de Ordenaci髇 del Territorio y de los Planes de Ordenaci髇 de los Recursos Naturales, as� como cuando el Plan no respete los principios de desarrollo sostenible, equilibrio territorial, movilidad sostenible, justificaci髇 de la correcta organizaci髇 del desarrollo urbano y coherencia con las pol韙icas de vivienda, medio ambiente, patrimonio cultural u otras que, como consecuencia de los desarrollos previstos, exigiesen la programaci髇 de inversiones estatales o auton髆icas de car醕ter extraordinario para la dotaci髇 de infraestructuras y servicios a los 醡bitos urbanizados en ejecuci髇 del planeamiento.�

獶eber� incluirse asimismo un estudio detallado de riesgos, estudio econ髆ico que analice el impacto de la actuaci髇 en las haciendas p鷅licas afectadas por la implantaci髇 y mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestaci髇 de los servicios resultantes, as� como la suficiencia y adecuaci髇 del suelo destinado a usos productivos y residenciales.�

�2. Tendr� la consideraci髇 de revisi髇 del Plan General de Ordenaci髇 Urbana cualquier alteraci髇 del mismo que afecte sustancialmente al modelo de evoluci髇 urbana y ocupaci髇 del territorio o a la estructura general y org醤ica del territorio, integrada por los elementos determinantes del desarrollo urbano y, en particular, el sistema de n鷆leos de poblaci髇 y los sistemas generales de comunicaci髇, equipamiento comunitario, espacios libres y otros.

3. Se considerar� sustancial en todo caso la alteraci髇 que determine, por s� misma o en uni髇 de las aprobadas en los 鷏timos dos a駉s, sin computar a estos efectos las modificaciones para la delimitaci髇 y ordenaci髇 de sectores residenciales de suelo urbanizable delimitado concertado, la superaci髇 del treinta por ciento de incremento de las viviendas o de la superficie urbanizada residencial existentes incrementados, siempre que se hubiesen aprobado definitivamente los instrumentos de gesti髇 que habilitan la ejecuci髇 del planeamiento, con las viviendas o la superficie urbanizada residencial previstas conforme al mismo. Este l韒ite no ser� de aplicaci髇 respecto de las modificaciones para la delimitaci髇 y ordenaci髇 de sectores residenciales de suelo urbanizable delimitado concertado.�

�4. Cuando la modificaci髇 tuviera por objeto incrementar la edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo, deber� hacerse constar en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco a駉s anteriores a su iniciaci髇, seg鷑 conste en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, en el catastro.�

�4. La determinaci髇 de la ubicaci髇 de un Proyecto Supramunicipal en el acuerdo de declaraci髇 del inter閟 supramunicipal comporta la declaraci髇 de utilidad p鷅lica por tiempo m醲imo de cinco a駉s, prorrogable una sola vez por dos a駉s m醩 por causa justificada, previa audiencia de los propietarios afectados. Asimismo, cuando se hayan cumplido los tr醡ites establecidos en la normativa de expropiaci髇 forzosa, comportar� tambi閚 la necesidad de ocupaci髇 a los efectos expropiatorios.�

獿a competencia para aprobar estos convenios por parte municipal corresponde al Ayuntamiento Pleno, que los aprobar� con car醕ter inicial y con car醕ter definitivo debiendo mediar un per韔do de informaci髇 p鷅lica por plazo de un mes desde la aprobaci髇 inicial.�

�4. Ser醤 nulos de pleno derecho los convenios con particulares en los siguientes supuestos:

• a) Aquellos cuyo contenido determine la necesaria redacci髇 de un nuevo Plan General o la revisi髇 del vigente.
• b) Los que permitan la percepci髇 de cualesquiera prestaciones, en met醠ico o en especie, antes de la aprobaci髇 definitiva del instrumento de planeamiento correspondiente.
• c) Los que prevean obligaciones o prestaciones adicionales o m醩 gravosas que las que procedan legalmente sobre el 醡bito objeto del convenio, en perjuicio de propietarios afectados incluidos en dicho 醡bito que no sean parte en el convenio, incluso en aquellos supuestos en los que, siendo asumidas 鷑icamente por las partes firmantes del convenio, se prevea la posterior repercusi髇 o asunci髇 de dichas cargas, aun voluntariamente, por el resto de propietarios.�

�2. Mediando convenio, el cumplimiento del deber legal de cesi髇 del aprovechamiento urban韘tico correspondiente al Municipio podr� tener lugar mediante el pago de cantidad sustitutoria en met醠ico, que quedar� siempre afectada a la construcci髇 de vivienda protegida o equipamientos p鷅licos, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica incluido en el 醡bito correspondiente. En cualesquiera supuestos en los que se sustituya la forma ordinaria de cumplimiento del deber legal de cesi髇 del aprovechamiento urban韘tico, deber� incluirse en el expediente valoraci髇 de dicho aprovechamiento realizada por sociedades de tasaci髇 independientes.�

�1. La Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma y los Ayuntamientos que dispongan de Plan General de Ordenaci髇 Urbana deber醤 constituir su respectivo patrimonio p鷅lico de suelo, con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa p鷅lica, facilitar la ejecuci髇 del planeamiento y los restantes fines establecidos en el art韈ulo siguiente.

2. Transcurrido el plazo de un a駉 desde la aprobaci髇 del Plan General de Ordenaci髇 Urbana sin que haya tenido lugar la constituci髇 del patrimonio municipal del suelo, se entender� constituido por ministerio de la ley, quedando sujetos los bienes que lo integren al r間imen jur韉ico establecido en esta Ley.

3. El Consejero competente en materia de urbanismo podr� dispensar a Municipios con poblaci髇 de derecho inferior a dos mil habitantes de la obligaci髇 de constituir el patrimonio municipal del suelo. En el expediente deber� acreditarse la innecesariedad del patrimonio municipal del suelo atendida la finalidad del mismo de conformidad con esta Ley.

4. La exenci髇 quedar� sin efecto por ministerio de la Ley, salvo que medie resoluci髇 en sentido contrario del Consejero competente en materia de urbanismo, en aquellos Municipios que, habiendo sido eximidos, superen durante cinco a駉s consecutivos el umbral demogr醘ico establecido en el apartado anterior. En todo caso, el Consejero competente en materia de urbanismo podr� revocar la exenci髇, a instancia del Municipio o del Director General competente en materia de urbanismo, cuando se alteren sustancialmente las circunstancias que justificaron la exenci髇.�

�1. Los ingresos obtenidos mediante enajenaci髇 de terrenos y sustituci髇 del aprovechamiento correspondiente a la Administraci髇 por su equivalente en met醠ico se destinar醤 a la conservaci髇 y ampliaci髇 del patrimonio p鷅lico del suelo, siempre que s髄o se financien gastos de capital y no se infrinja la legislaci髇 que les sea aplicable, o, mediante acuerdo espec韋ico del 髍gano competente, a los usos propios de su destino, entre los que se incluyen en todo caso los siguientes:

• a) Obras de urbanizaci髇 en suelo urbano.
• b) Obtenci髇 y ejecuci髇 de dotaciones locales en suelo urbano consolidado o de sistemas generales.
• c) Construcci髇 de equipamientos p鷅licos u otras instalaciones de uso p鷅lico auton髆ico o municipal, siempre que sean promovidas por las Administraciones p鷅licas o sus entidades instrumentales.
• d) Actuaciones de iniciativa p鷅lica de renovaci髇 urbana, reforma interior o rehabilitaci髇 de vivienda.
• e) Gastos de realojo y retorno.
• f) Compra y, en su caso, rehabilitaci髇 de edificios para vivienda protegida o equipamientos p鷅licos.�

獻ntegrar醤 el correspondiente patrimonio p鷅lico del suelo los siguientes terrenos:

• a) Los de naturaleza patrimonial que resultaren clasificados como suelo urbano o urbanizable.
• b) Los obtenidos como consecuencia de cesiones o expropiaciones urban韘ticas de cualquier clase, salvo que los terrenos cedidos est閚 afectos al establecimiento de sistemas generales o dotaciones locales p鷅licas en tanto se mantenga la afecci髇. El importe de las cesiones en met醠ico tambi閚 se incorporar� a este patrimonio.
• c) Los terrenos adquiridos con la finalidad de incorporarlos a los patrimonios p鷅licos del suelo.�

�3. El r間imen de disposici髇 de los terrenos o aprovechamientos integrantes de los patrimonios p鷅licos del suelo depender� del uso al que est閚 destinados de conformidad con los siguientes criterios:

• a) Cuando el planeamiento los destine a usos residenciales sin concretarse en el mismo o, mediante acuerdo expreso del 髍gano municipal competente, que lo sean de vivienda protegida, se enajenar醤 mediante permuta, conforme a la normativa de vivienda y garantizando la publicidad y concurrencia en los t閞minos establecidos en la normativa de contrataci髇 y patrimonio de las Administraciones p鷅licas.
• b) Cuando en virtud del planeamiento o de acuerdo expreso del 髍gano municipal competente se destinen a usos residenciales de vivienda protegida, se enajenar醤 mediante concurso, sin perjuicio de su posible adjudicaci髇 directa, cuando 閟te quedase desierto, o de la cesi髇 entre Administraciones, todo ello conforme a la normativa de vivienda.
• c) Cuando el planeamiento los destine a usos no residenciales, se enajenar醤 mediante cualquiera de los procedimientos establecidos en los art韈ulos siguientes.�

獿os Municipios, la Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma y sus entidades instrumentales podr醤 transmitirse terrenos, directamente e incluso a t韙ulo gratuito, comprendidos los de los patrimonios p鷅licos de suelo, con fines de promoci髇 de viviendas, construcci髇 de equipamiento comunitario u otras infraestructuras o instalaciones de uso p鷅lico o inter閟 social.�

�1. En suelo urbano consolidado, el aprovechamiento subjetivo correspondiente al propietario ser� el objetivo establecido en el planeamiento.

2. En las operaciones aisladas de rehabilitaci髇, siempre que se conserve la edificaci髇 y 閟ta no se encuentre fuera de ordenaci髇, si se da la circunstancia de que la edificabilidad materializada hist髍icamente supera el aprovechamiento objetivo se馻lado por unidad de superficie en el planeamiento, se tomar� tal edificabilidad como referencia de aprovechamiento subjetivo.

3. En el suelo urbano no consolidado, el aprovechamiento subjetivo correspondiente al propietario ser� el resultante de aplicar a la propiedad el noventa por ciento del aprovechamiento medio de la unidad de ejecuci髇 o, en su caso, del sector. En las actuaciones de dotaci髇, el aprovechamiento correspondiente al propietario ser�, adem醩 del anterior, el residual resultante de deducir del total el diez por ciento del incremento del aprovechamiento medio atribuido al 醡bito correspondiente. El resto del aprovechamiento subjetivo corresponde en todo caso a la Administraci髇.

4. Los Planes Generales podr醤 modificar el aprovechamiento subjetivo en suelo urbano no consolidado conforme a las siguientes reglas:

• a) En suelo urbano no consolidado sometido a reforma interior podr� reducir excepcionalmente, y de forma espec韋icamente motivada, el porcentaje de aprovechamiento correspondiente al Municipio en aquellos 醡bitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior al medio en los restantes del suelo urbano no consolidado.
• b) En aquellos 醡bitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente superior al medio en los restantes del suelo urbano no consolidado, podr� incrementar excepcionalmente y de forma espec韋icamente motivada, incluyendo estudio econ髆ico-financiero, el porcentaje de aprovechamiento correspondiente al Municipio hasta alcanzar un m醲imo del veinte por ciento del aprovechamiento medio de referencia.

5. El Plan General de Ordenaci髇 Urbana podr� prever que el destino de los inmuebles singulares del Patrimonio Cultural Aragon閟 y de los protegidos por el planeamiento urban韘tico a usos hosteleros y comerciales no consuma la edificabilidad correspondiente a la unidad de ejecuci髇 o sector.�

�3. El Plan General podr� incrementar excepcionalmente y de forma espec韋icamente motivada, incluyendo estudio econ髆ico-financiero, el porcentaje de aprovechamiento correspondiente al Municipio hasta alcanzar un m醲imo del veinte por ciento del aprovechamiento medio de referencia en aquellos sectores en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente superior al medio en los restantes del suelo urbanizable. No podr� reducirse el porcentaje de aprovechamiento correspondiente al Municipio en ning鷑 caso.�

�4. Cualquier persona podr� instar ante el Ayuntamiento la declaraci髇 de incumplimiento de los plazos aplicables en el sistema de compensaci髇 y su sustituci髇 conforme a lo establecido en el apartado anterior por el sistema de concesi髇 de obra urbanizadora. El Ayuntamiento podr� optar, no obstante, por aplicar un sistema de actuaci髇 directa en lugar de fijar el sistema de concesi髇 de obra urbanizadora.�

獷n los peque駉s Municipios que carezcan de Plan General de Ordenaci髇 Urbana, los terrenos se clasifican, previo el correspondiente Proyecto de Delimitaci髇 del Suelo Urbano conforme al art韈ulo 63 de esta Ley, como suelo urbano y suelo no urbanizable. El suelo urbano ser� directamente apto para la edificaci髇, sin necesidad de que tenga la condici髇 de solar, aunque el Ayuntamiento podr� imponer la ejecuci髇 simult醤ea de las obras de urbanizaci髇 que considere precisas para mantener la configuraci髇 del casco urbano, exigiendo garant韆s suficientes del cumplimiento de esta obligaci髇�.

�1. Los Planes Generales de Ordenaci髇 Urbana y, de acuerdo con ellos, los instrumentos de planeamiento de desarrollo, deber醤 establecer, en sectores o unidades de suelo urbano no consolidado o urbanizable cuyo uso caracter韘tico sea el residencial, las siguientes reservas de terrenos para la construcci髇 de viviendas protegidas, habilitando a la Administraci髇 para tasar su precio o renta:

• a) En Huesca, Teruel y Zaragoza, los terrenos equivalentes, al menos, al cuarenta por ciento de la edificabilidad residencial prevista en suelo urbanizable y al treinta por ciento en suelo urbano no consolidado.
• b) En los Municipios con poblaci髇 de derecho superior a tres mil habitantes, los terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la edificabilidad residencial prevista en suelo urbanizable y en suelo urbano no consolidado. Mediante Orden del Consejero competente en materia de vivienda, podr� extenderse la exigencia m韓ima de reserva a otros Municipios de poblaci髇 inferior que por su relevancia territorial lo requieran. Dicha Orden podr� igualmente establecer una reserva m韓ima inferior, por encima en todo caso del diez por ciento, en Municipios de poblaci髇 inferior a tres mil habitantes que no sean colindantes con las capitales de provincia cuando lo justifiquen razones demogr醘icas, tur韘ticas, ambientales o la escasez o satisfacci髇 de la demanda de vivienda protegida.
• c) En los restantes Municipios, las reservas que considere oportunas, que nunca ser醤 superiores a las establecidas con car醕ter general en la letra b) anterior.

2. Para el establecimiento de las reservas de terrenos establecidas en este art韈ulo se seguir醤 las siguientes reglas:

• a) En suelo urbano no consolidado, las reservas se computar醤 y exigir醤 respecto de cada unidad de ejecuci髇 o, si estuviese delimitado, sector de uso predominante residencial, y, en suelo urbanizable, respecto de cada sector de uso predominante residencial, sin que en ning鷑 caso el c髆puto global pueda resultar inferior al porcentaje m韓imo anteriormente se馻lado, sin perjuicio de lo establecido en el apartado tercero.
• b) El planeamiento que establezca la ordenaci髇 pormenorizada deber� fijar en los terrenos precisos la calificaci髇 correspondiente al uso de vivienda protegida de Arag髇. El Plan General, cuando establezca la reserva sobre 醡bitos que no ordene pormenorizadamente, podr� remitir al planeamiento de desarrollo la determinaci髇 de los terrenos a los que corresponder� la calificaci髇 correspondiente al uso de vivienda protegida de Arag髇.
• c) El porcentaje de reserva de edificabilidad residencial en cada caso aplicable se aplicar� igualmente sobre el n鷐ero total de viviendas del 醡bito de que se trate, que deber醤 ser igualmente objeto de reserva independientemente de la relaci髇 entre techo y vivienda resultante del planeamiento.
• d) Cuando en el 醡bito correspondiente existan terrenos de los patrimonios p鷅licos de suelo, la reserva se prorratear� entre los mismos y los de titularidad privada en funci髇 de su participaci髇 total en el 醡bito de referencia, sin que ello condicione en modo alguno la equitativa distribuci髇 de los aprovechamientos residenciales resultantes de los procesos de gesti髇 urban韘tica.
• e) Cuando no sea posible, de conformidad con la normativa sobre calificaci髇 de actuaciones protegidas, hacer efectivas total o parcialmente las reservas para la construcci髇 de viviendas protegidas establecidas en esta Ley por resultar inviable la calificaci髇, dichas reservas podr醤 sustituirse, en las condiciones que establezca el Gobierno de Arag髇, por actuaciones de rehabilitaci髇 en el exterior del 醡bito de actuaci髇, o su equivalente en met醠ico, por importe equivalente a la diferencia del precio de mercado de los aprovechamientos residenciales no sujetos a protecci髇 y el precio m醲imo medio legalmente establecido para la vivienda protegida.
• f) La cesi髇 de aprovechamiento que legalmente corresponda al Municipio se calcular� aplicando el porcentaje procedente a la totalidad de productos inmobiliarios resultantes de la actuaci髇, salvo que medie acuerdo con el Municipio.
• g) Los umbrales demogr醘icos se considerar醤 en el momento de la aprobaci髇 inicial del Plan General.

3. No podr醤 aprobarse inicialmente planes urban韘ticos que establezcan la ordenaci髇 pormenorizada incumpliendo el r間imen de reservas sin previo acuerdo de exenci髇 del Gobierno de Arag髇. S髄o podr� eximirse de la reserva establecida en este art韈ulo, de manera excepcional y motivada, en los siguientes supuestos:

• a) En 醡bitos del mismo sujetos a actuaciones consideradas de renovaci髇 o reforma interior conforme a la normativa urban韘tica. La exenci髇 podr� ser total o parcial en funci髇 de las mayores cargas de urbanizaci髇, dotacionales u otras de car醕ter p鷅lico que, por sus caracter韘ticas y ubicaci髇, deba asumir la actuaci髇.
• b) En otros 醡bitos distintos de los anteriores, siempre que quede garantizado, en el instrumento de ordenaci髇 correspondiente, el cumplimiento 韓tegro de la reserva dentro de su 醡bito territorial de aplicaci髇 y una distribuci髇 de su localizaci髇 respetuosa con el principio de cohesi髇 social. La exenci髇 podr� ser total o parcial y se compensar� necesariamente, en las mismas condiciones y cuant韆s, en otros 醡bitos del Municipio, en la misma o diferente clase de suelo. En estos supuestos, la aprobaci髇 del planeamiento que establezca la ordenaci髇 pormenorizada del 醡bito exento comportar� la imposici髇 al 醡bito en que haya de localizarse la reserva del porcentaje m韓imo preciso para realizar la compensaci髇 como determinaci髇 de Plan General y sin necesidad de modificaci髇 de 閟te.

En cualesquiera supuestos, las propuestas de exenci髇 podr醤 ser elevadas al Gobierno de Arag髇 鷑icamente por el Departamento competente en materia de urbanismo, a iniciativa propia o del Municipio correspondiente.

4. La calificaci髇 del suelo con destino a vivienda protegida de Arag髇 tendr� car醕ter permanente, independientemente de la situaci髇 jur韉ica de las viviendas promovidas sobre el mismo.

5. La Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma o los Municipios podr醤 expropiar los terrenos destinados por el planeamiento a la construcci髇 de viviendas protegidas cuando su titular incumpla los plazos establecidos en el planeamiento para edificarlas o, en su defecto, el de dos a駉s desde que la parcela correspondiente adquiera la condici髇 de solar. El justiprecio se determinar� conforme a lo establecido en el art韈ulo 23 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo. Podr� expropiarse con beneficiario, que ser� seleccionado mediante concurso conforme a lo establecido en el art韈ulo 3.2 de la Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de pol韙ica de vivienda protegida.

6. El coeficiente de ponderaci髇 del uso residencial de vivienda protegida ser� establecido en el planeamiento general y ser� 鷑ico para todas las tipolog韆s. Mediante Orden del Departamento competente en materia de vivienda se establecer醤, justificadamente por referencia a su valor de mercado en relaci髇 con el caracter韘tico, coeficientes de ponderaci髇 supletorios respecto de los establecidos por el planeamiento general para todo Arag髇 o para las concretas 醨eas geogr醘icas que se determinen.

7. Los Notarios y Registradores exigir醤 para autorizar o inscribir, respectivamente, Proyectos de Reparcelaci髇 la acreditaci髇 del cumplimiento del r間imen de reservas establecido en esta Ley y en sus disposiciones de desarrollo. Se considerar� acreditado el cumplimiento en todo caso cuando el informe auton髆ico al planeamiento habilitante as� lo considere expresamente.�

�3. El valor de los terrenos acogidos al 醡bito de la protecci髇, sumado al importe total del presupuesto de las obras de urbanizaci髇, no podr� exceder del veinte por ciento, o del treinta por ciento en el caso de viviendas de precio tasado, de la cifra que resulte de multiplicar el precio m醲imo de venta por metro cuadrado que resulte de aplicaci髇 por la superficie 鷗il de las viviendas y dem醩 edificaciones protegidas. En promociones que incluyan diferentes tipolog韆s de vivienda protegida, la repercusi髇 de suelo se calcular� aplicando el porcentaje que corresponda a cada tipolog韆 por la superficie 鷗il de las viviendas y dem醩 edificaciones protegidas de las diferentes tipolog韆s.�

�1. Las viviendas protegidas en r間imen de alquiler, salvo las que otorguen opci髇 de compra, podr醤 ser adjudicadas por la entidad promotora, directamente o mediante entidad interpuesta seg鷑 lo establecido en este apartado, conforme a los criterios generales, requisitos y modelos de contrato aprobados por la Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma en los siguientes supuestos:

• a) Cuando se trate de viviendas protegidas en r間imen de alquiler promovidas por Administraciones p鷅licas o sus entidades instrumentales destinadas a domicilio habitual y permanente de personas f韘icas mediante arrendamiento u otras formas de cesi髇 justificadas por razones sociales, y adjudicadas, especialmente con fines de integraci髇 social, entre j髒enes de hasta treinta y cinco a駉s, personas mayores de 65 a駉s y sus familias, discapacitados, v韈timas de la violencia de g閚ero o terrorista, familias numerosas, familias monoparentales o personas con discapacidad y sus familias u otros colectivos en situaci髇 de riesgo o exclusi髇 social. Estas viviendas podr醤 ser adjudicadas por la Administraci髇 p鷅lica promotora u otras Administraciones p鷅licas o sus entidades instrumentales, as� como, por razones de inter閟 p鷅lico o social, por otras entidades sin 醤imo de lucro, siempre que, en este 鷏timo supuesto, se destinen a domicilio habitual y permanente de personas f韘icas mediante arrendamiento u otras formas de explotaci髇 justificadas por razones sociales, constituyan f髍mulas intermedias entre la vivienda habitual y la residencia colectiva y tengan caracter韘ticas adecuadas para atender a los colectivos a que se dirijan.
• b) Cuando se trate de viviendas de promoci髇 privada en r間imen de alquiler destinadas a trabajadores de la empresa promotora o de su grupo de empresas, en aquellos supuestos en los que, por la ubicaci髇 de la actividad empresarial y los elevados precios de la vivienda en la zona derivados del car醕ter predominantemente tur韘tico del uso residencial, existan dificultades objetivas de alojamiento.
• c) Cuando se trate de viviendas en r間imen de alquiler promovidas por Administraciones p鷅licas o sus entidades instrumentales destinadas a trabajadores con contrato de temporada en zonas en las que existan dificultades objetivas de alojamiento. Estas viviendas podr醤 ser adjudicadas por la Administraci髇 p鷅lica promotora u otras administraciones p鷅licas o sus entidades instrumentales.
• d) Cuando se trate de viviendas universitarias, en r間imen de alquiler, en cuyo caso podr� convenirse con la universidad correspondiente la forma de gesti髇 de las viviendas y el procedimiento de adjudicaci髇.

2. En todos los supuestos del apartado anterior no ser� preciso cumplir los requisitos de inscripci髇 en el Registro de Solicitantes de Viviendas Protegidas de Arag髇 ni la inscripci髇 previa de los adjudicatarios. No obstante, la adjudicaci髇 deber� comunicarse al Registro para la constancia y control del arrendamiento u ocupaci髇 de las viviendas, a los efectos establecidos en su normativa reguladora. Podr醤 establecerse para ello procedimientos de comunicaci髇 telem醫ica.

3. Queda habilitado el Departamento competente en materia de vivienda para desarrollar mediante Orden lo establecido en este art韈ulo.�

• 玪) La enajenaci髇 de terrenos destinados por el planeamiento a la promoci髇 de viviendas protegidas por un precio superior al valor determinado conforme al apartado tercero del art韈ulo 8 de esta Ley.�